קניית דירה מקבלן: ערבויות ותשלומים

קניית דירה מקבלן שונה מהותית מרכישת דירה יד שנייה: התשלום נפרס על פני שנים, הכסף עובר דרך מנגנון ייעודי, וחלק מהמחיר צמוד למדד שאינו מדד המחירים לצרכן. המדריך הזה מסביר איך ההגנות של חוק המכר עובדות בפועל, איפה נמצא הכסף שלכם בכל רגע, ואיך המשכנתא נמשכת מול הקבלן.

כלל ה-7% — הגבול שאסור לחצות

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קובע שהמוכר לא יקבל מהקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם העמיד אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, ביטוח אצל מבטח מאושר, שעבוד במשכנתה ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה, או העברת בעלות נקייה משעבודים.

בפועל כמעט כל פרויקט חדש נשען על ערבות בנקאית. אם שילמתם יותר מ-7% ולא קיבלתם ערבות — זו נורה אדומה, לא עניין טכני.

פנקס שוברים וחשבון הליווי

כשקיים הסכם ליווי פיננסי, סעיף 3ב מחייב את הבנק המלווה להנפיק פנקס שוברים לכל דירה. כל תשלום — כולל כספי המשכנתא — מופקד אך ורק דרך השוברים לחשבון הליווי, שהוא חשבון נפרד המשמש לפרויקט זה בלבד. תשלום בשובר מפעיל אוטומטית את הערבות, שתומצא לכם תוך 14 ימי עסקים.

• לעולם לא לשלם ישירות לקבלן — לא בהעברה, לא בהמחאה. תשלום מחוץ לשוברים אינו מגובה בערבות.
• מוכר ללא הסכם ליווי חייב להודיע על כך בכתב עד חתימת החוזה (סעיף 2א1(ב)). זה מחייב בדיקה נפרדת של הבטוחה.
• לוודא שכל ערבות אכן הגיעה — הערבות היא הנכס שלכם עד קבלת המפתח.

לוח התשלומים לפי שלבי בנייה

תקנות המכר (סייג לתשלומים), בנוסחן מ-16.5.2019, קובעות שיעורים מרביים לכל שלב: 31% עד גמר יציקת המפלס התחתון, 25% בגמר שלד הקומה, 5% בגמר השלד, 6% בגמר חיפוי חוץ, 10% בגמר טיח וריצוף, 13% בגמר חיפוי פנים ופתחים, 5% בגמר מערכות משותפות ו-5% במסירה.

נקודה שכמעט לא מוזכרת: הלוח מחייב רק כאשר הכספים לא הובטחו בערבות בנקאית או בביטוח. ברוב עסקאות הליווי הוא אינו חל, והצדדים פועלים לפי החוזה — ולכן חשוב לקרוא את לוח התשלומים החוזי ולתמחר אותו מראש.

הצמדה למדד תשומות הבנייה

סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע שברירת המחדל היא ללא הצמדה כלל. בהסכמה ניתן להצמיד עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים ראשונים לא יוצמדו — כך שבפועל התקרה היא כ-40% מהמחיר. ההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי.

מדד תשומות הבנייה עמד ביולי 2026 על 103.5 נקודות, ירידה של 0.1% בחודש — אך עלייה של 3.5% ב-12 החודשים האחרונים, בעיקר בשל התייקרות שכר העבודה.

דוגמה מספרית

דירה ב-2,000,000 ₪, דירה יחידה:

• עד 140,000 ₪ (7%) מותר לגבות לפני העמדת בטוחה.
• 400,000 ₪ הראשונים (20%) — פטורים מהצמדה בכל מקרה.
• מתוך 1.6 מיליון ₪ הנותרים ניתן להצמיד עד 800,000 ₪. בעלייה שנתית של 3.5%, זו תוספת של כ-28,000 ₪ לשנה על החלק המוצמד — סכום שחייב להיכנס לתקציב מראש.
• מימון עד 75% — משכנתה של עד 1.5 מיליון ₪, והון עצמי של 500,000 ₪ לפחות, בתוספת מס רכישה ועלויות נלוות.

איך המשכנתה נמשכת בפועל

בניגוד לעסקת יד שנייה, המשכנתה אינה נמשכת בבת אחת אלא בפעימות, כנגד שוברים, לפי קצב הבנייה. הבנק מעביר כסף למוכר רק לאחר שווידא שהועמדה בטוחה לקונה (סעיף 3ג(2)).

נהוג שבתקופת הבנייה משלמים ריבית בלבד על החלק שנוצל — "גרייס חלקי". זהו נוהג בנקאי ולא הוראת חוק, והוא נקבע בחוזה מול הבנק. שיעורי המימון המרביים לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% וריבית הפריים על 4.75%. את תמהיל המסלולים כדאי לקבע כבר באישור העקרוני, כי הוא תקף לתקופה מוגבלת בעוד הבנייה נמשכת שנים.

מבצעי 20/80 — מה באמת השתנה

בהוראת שעה מ-23.3.2025 בנק ישראל לא אסר על עסקאות 20/80 לרוכשים. הוא ייקר אותן ליזם: אשראי ליווי לפרויקט שבו מעל 25% מהחוזים דוחים חלק משמעותי מהמחיר למסירה משוקלל ב-150% סיכון, והלוואות בלון בסבסוד קבלן הוגבלו ל-10% מסך ביצועי המשכנתאות ברבעון. ההוראה בתוקף עד 31.12.2026. התוצאה בשטח: פחות מבצעים, ותנאים פחות נדיבים.

קנייה מקבלן היא עסקה ארוכה שבה העלות האמיתית נקבעת בפרטים — ההצמדה, לוח התשלומים ותזמון משיכת המשכנתה. אני מלווה רוכשים בכל השלבים האלה במסגרת רכישת דירות מקבלן ולהשקעה, לצד תכנון מס הרכישה.

אין באמור ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות או שיווק פנסיוני, ואין בו המלצה לפעולה. הנתונים — שיעורי המימון, הריבית ומדד תשומות הבנייה — נכונים למועד הכתיבה (ספטמבר 2026) ומתעדכנים מעת לעת. הנוסח המחייב הוא נוסח החוק, התקנות והוראות בנק ישראל, וכל עסקה מחייבת בדיקה פרטנית וליווי משפטי.