משכנתא לדירה שנייה: מימון ומיסוי

משכנתא לדירה שנייה עובדת לפי כללים אחרים לגמרי מהמשכנתא הראשונה — לא רק בריבית, אלא במגבלת המימון עצמה. הבנק לא ישאל אם אתם יכולים להחזיר; קודם כול הוא יבדוק לאיזו קטגוריה הדירה משתייכת, ומשם נגזר תקרת המימון. הפער בין 75% ל-50% הוא הפער בין עסקה שיוצאת לפועל לעסקה שנתקעת שבועיים לפני החתימה. הנה מה שקובע, ואיך לתכנן את ההון העצמי מראש.

50% מימון — וזה לא נתון למשא ומתן

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל מגדירה שלוש קטגוריות ותקרת מימון לכל אחת:

• דירה יחידה — עד 75% משווי הנכס.
• דירה חליפית — עד 70%. מדובר במי שבבעלותו דירה אחת בלבד ומתחייב למכור אותה, בהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין.
• דירה להשקעה — עד 50%. זו ההגדרה השיורית: כל דירת מגורים שאינה יחידה ואינה חליפית.

נקודה שרוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי: ההוראה קובעת ששיעור המימון נמדד ביחס לשווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משעבדים לעסקה נכסים נוספים. שעבוד הדירה הראשונה לא יעלה את התקרה מעבר ל-50% — הוא רק מוסיף ביטחון לבנק. בנוסף, המימון הכולל על הנכס, יחד עם יתרת הלוואות קודמות שכבר רשומות עליו, אינו יכול לחצות את התקרה.

כושר ההחזר נמדד על שתי המשכנתאות

ההוראה אוסרת על הבנק לאשר משכנתא בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%, אבל יש כאן פרט טכני עם השלכה ישירה: כשההחזר עולה על 40% מההכנסה, הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. זו הסיבה שבפועל רוב הבנקים עוצרים סביב 35%–40% ולא סביב 50%. במשכנתא שנייה זה קריטי, כי ההחזר על הדירה הקיימת נכנס למכנה, ודמי השכירות הצפויים מוכרים חלקית בלבד — ולא בכל הבנקים באותו שיעור. שווה לבדוק את כושר ההחזר ואת ההחזר החודשי לפני שמחפשים נכס.

מס רכישה: 8% מהשקל הראשון

ברכישת דירה שאינה דירה יחידה משלמים מס רכישה של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל הסכום. חשוב להבין את מעמדו של המספר הזה: הוא נקבע בהוראת שעה, שתוקפה הוארך עד 31 בדצמבר 2026, ושר האוצר רשאי להאריכה בצו לשנתיים נוספות. מדרגות מס הרכישה הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד בשנות המס 2025–2027.

לשם השוואה, ברכישת דירה יחידה מדובר על פטור עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% עד 6,055,070 ₪. ההבדל דרמטי.

דוגמה מספרית

דירה להשקעה ב-2,000,000 ₪:

• מס רכישה — 8% × 2,000,000 = 160,000 ₪. אותה דירה כדירה יחידה הייתה מחויבת בכ-744 ₪ בלבד.
• משכנתא מרבית — 50%, כלומר 1,000,000 ₪.
• הון עצמי נדרש — 1,000,000 ₪ + 160,000 ₪ מס + עלויות נלוות (עו"ד, שמאי, תיווך, פתיחת תיק) — כ-1,190,000 ₪ לפני ריהוט.

אפשר לאמת את המס בעצמכם במחשבון מס הרכישה, ולהעמיק במדריך מס הרכישה המלא.

המס על דמי השכירות

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם 10% על מלוא דמי השכירות מדירת מגורים בישראל, בתוך 30 יום מתום שנת המס. במסלול הזה לא ניתן לנכות פחת או הוצאות ולא לקזז או לקבל זיכוי. לצידו קיים מסלול פטור עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה, ומסלול המס השולי שבו מותרות הוצאות. הבחירה משפיעה גם על מס השבח בעתיד, ולכן היא לא החלטה של סוף שנה אלא חלק מהתכנון מלכתחילה.

איך מתכננים נכון

• לקבוע קטגוריה לפני שמחפשים — משפרי דיור שמתכננים למכור נכנסים למסלול של 70%; מי שמשאיר את הדירה הקיימת נמצא ב-50%. ראו משפרי דיור.
• לבנות את ההון העצמי כולל המס — 8% מס רכישה הם חלק מההון העצמי, לא מהמשכנתא. ראו כמה הון עצמי צריך.
• לבחון מיחזור של המשכנתא הקיימת — לעיתים הורדת ההחזר על הדירה הראשונה היא מה שמאפשר את השנייה, אך אסור שהמיחזור עצמו ייצור חריגה מהמגבלות.
• להיערך לתקופת פירעון של עד 30 שנה ולמגבלה של עד 66.66% מההלוואה בריבית משתנה.

מי שנתקל בסירוב או בעסקה מורכבת מוזמן לקרוא על דירות להשקעה וקנייה מקבלן ועל משכנתא חוץ בנקאית.

אין באמור ייעוץ, שיווק פנסיוני או ייעוץ מס, ואין בו המלצה לפעולה. שיעורי מס הרכישה, תקרות הפטור והוראות בנק ישראל מתעדכנים מעת לעת — הוראת השעה למס רכישה על דירה נוספת בתוקף עד 31.12.2026. יש לאמת את הנתונים העדכניים מול רשות המסים ובנק ישראל ולקבל ליווי פרטני לפני קבלת החלטה.