דירה בהנחה: זכאות ומשכנתא

דירה בהנחה היא תוכנית הדיור הממשלתית שבה זוכי הגרלה קונים דירה חדשה מקבלן בהנחה של כ-20% ממחיר השוק. ההנחה חוסכת כסף, אבל לא מבטלת את הצורך במימון. רוב הזוכים עדיין צריכים משכנתא, והכללים של בנק ישראל לדירות בהנחה שונים מהכללים לדירה רגילה, לפעמים לטובת הקונה. כאן נסביר מי זכאי, איך מוציאים אישור זכאות, כמה הון עצמי באמת צריך ואיך נראה המימון בפועל.

מה זה דירה בהנחה

את התוכנית מפעילים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, וההגרלה הגדולה הראשונה שלה נערכה במרץ 2022. המדינה משווקת קרקע בהנחה, והקבלן מתחייב למכור חלק מהדירות לזכאים במחיר מופחת. גובה ההנחה הוא כ-20% ממחיר השוק, עד תקרה שנקבעת בתנאי כל שיווק. ביישובים באזורי עדיפות ניתן לרוב גם מענק מקום של עשרות אלפי שקלים. תעודת זכאות של "מחיר למשתכן" תקפה גם לתוכנית זו.

מי זכאי

• חסרי דירה: מי שלא היו בבעלותו דירה, או יותר משליש מדירה, בשלוש השנים האחרונות. בעבר התקופה הייתה שש שנים, והיא קוצרה.
• מי יכול להגיש: זוגות, משפחות חד-הוריות ויחידים מגיל 35. יחידים מתחת לגיל 35 זכאים רק במקרים מוגדרים, כמו נכות, הריון מתקדם או שירות מילואים משמעותי מאז 7.10.2023.
• משפרי דיור: בעלי דירה אחת יכולים להשתתף רק בהגרלות ייעודיות, ומתחייבים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה החדשה. על המימון במצב כזה ראו משפרי דיור.
• משרתי מילואים: בהגרלות 2026 הוקצו למשרתי מילואים ולוחמים עד מחצית מהדירות, ויש הצעות להגדיל את המכסה.

אישור זכאות: השלב הראשון

אי אפשר להירשם להגרלה בלי אישור זכאות. מבקשים אותו באתר התוכנית או דרך החברות המפעילות מטעם משרד השיכון, אחרי מילוי שאלון ובדיקת בעלות על נכסים. האישור תקף לשנה וניתן לחדש אותו. לכל הגרלה יש מועד אחרון שעד אליו האישור חייב להיות בתוקף, ולכן כדאי לא לחכות לרגע האחרון.

המשכנתא: הכלל של בנק ישראל

כאן נמצא היתרון הגדול שרוב הזוכים לא מכירים. הוראה 329 של בנק ישראל כוללת סעיף מיוחד ל"דירה במחיר מופחת". לפי הסעיף הזה, הבנק רשאי לחשב את שיעור המימון לפי הערכת השמאי, שיכולה להיות גבוהה ממחיר הקנייה המוזל:

• שיעור מימון מרבי: עד 75% לחסרי דירה, ועד 70% לדירה חליפית (משפרי דיור).
• תקרת שווי: אם השמאי מעריך את הדירה ביותר מ-2.1 מיליון ₪, מחשבים את המימון לפי 2.1 מיליון או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. התקרה עודכנה מ-1.8 מיליון ₪ בגרסת ההוראה מפברואר 2026.
• מינימום הון עצמי: הרוכש חייב לשלם מכספו לפחות 100,000 ₪, או 60,000 ₪ בדירה שניתן בגינה מענק.
• קנסות התוכנית: אם התוכנית כוללת קנס על הפרת תנאיה, הבנק מפחית אותו משווי הדירה, אלא אם לבנק עדיפות על פני המדינה.

שאר המגבלות הרגילות חלות כרגיל: החזר חודשי של עד 50% מההכנסה, עד שני שלישים בריבית משתנה ותקופה של עד 30 שנה. מומלץ לבדוק מראש את כושר ההחזר שלכם.

דוגמה מספרית

זוג חסר דירה זכה בדירה ששוויה בשוק 2,000,000 ₪, ובהנחה של 20% מחירה 1,600,000 ₪:

• שווי לחישוב המימון: הערכת השמאי, 2,000,000 ₪, נמוכה מתקרת 2.1 מיליון.
• משכנתא מרבית: 75% × 2,000,000 = 1,500,000 ₪.
• הון עצמי נדרש: 1,600,000 − 1,500,000 = 100,000 ₪, בדיוק המינימום שבהוראה.

לשם השוואה, בקנייה רגילה של דירה ב-2 מיליון ₪ היה צורך בהון עצמי של 500,000 ₪. לזה מצטרפות עלויות נלוות: עורך דין, שמאי, ובעיקר הצמדה למדד תשומות הבנייה בתקופת הבנייה, שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. על ההון העצמי הנדרש ראו כמה הון עצמי צריך למשכנתא.

חשוב לדעת: השמאי נדרש להתחשב באופי הפרויקט ובהיקף הדירות המוזלות באזור, ולכן ההערכה עשויה לצאת נמוכה מ"מחיר השוק" שפורסם בהגרלה. כדאי לתכנן מקדם ביטחון.

הלוואת זכאות ותשלומים לקבלן

זכאי משרד השיכון יכולים לקבל גם הלוואת זכאות ממשלתית. היא צמודה למדד ובריבית קבועה, וגובהה תלוי בניקוד ובמיקום. אפשר לשלב אותה בתמהיל המשכנתא. התשלומים לקבלן נפרסים לפי שלבי הבנייה, וכל תשלום חייב להיות מוגן בערבות לפי חוק המכר. כך מתנהל גם כל קנייה מקבלן.

הגבלות אחרי הזכייה

דירה בהנחה אסור למכור במשך 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם. השכרה מותרת. מכירה מוקדמת מחייבת קנס, ולכן הבנק מפחית אותו מהשווי כפי שהוסבר למעלה.

הצעד הנכון אחרי הזכייה

הזמן בין הזכייה לחתימה מול הקבלן קצר, ולכן כדאי להגיע להגרלה כשבידכם כבר אישור עקרוני למשכנתא ותמונה ברורה של ההון העצמי. אם חסרים כמה עשרות אלפי שקלים, אפשר לבדוק הלוואה להשלמת הון עצמי, בזהירות. ליווי צמוד בשלב הזה הוא חלק מהשירות שלנו לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה.

אין באמור ייעוץ או שיווק משכנתאות ואין בו המלצה לפעולה. תנאי התוכנית, הוראות בנק ישראל והסכומים נכונים למועד הפרסום ומתעדכנים מעת לעת. יש לבדוק את התנאים העדכניים מול משרד הבינוי והשיכון והבנק המלווה.