כשמתחילים לחפש דירה, השאלה הראשונה היא לא "איזו דירה אני רוצה" אלא "איזו דירה אני יכול לקנות". הבנק בודק שני דברים נפרדים לפני שהוא מאשר משכנתא, והמחשבון עושה בדיוק את אותן שתי בדיקות ולוקח את הנמוכה מביניהן.
1. יכולת ההחזר: כמה משכנתא ההכנסה שלכם מאפשרת
מסכמים את כל ההכנסות נטו של משק הבית (משכורות, פנסיה, שכירות שאתם מקבלים, קצבאות ומזונות) ומפחיתים את ההחזרים החודשיים של הלוואות והתחייבויות שנותרו להן יותר משנה וחצי: הלוואות, רכב או ליסינג, מזונות שאתם משלמים, משכנתא קיימת וכדומה. מה שנשאר הוא ההכנסה הפנויה. לפי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 40% ממנה, ולפי כלל אצבע של כ-5,300 ₪ החזר חודשי לכל מיליון ₪ (ל-30 שנה) מתקבל סכום המשכנתא המקסימלי לפי ההכנסה.
2. ההון העצמי: כמה משכנתא הבנק רשאי לתת
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון לפי סוג הרכישה: עד 75% ממחיר הדירה בדירה ראשונה (הון עצמי של 25% לפחות), עד 70% בדירה חליפית למשפרי דיור שמוכרים את דירתם הנוכחית, ועד 50% בדירה נוספת או להשקעה. מההון העצמי שלכם נגזר סכום המשכנתא המקסימלי לפי מימון.
3. התקציב שלכם = המשכנתא הנמוכה מבין השתיים + ההון העצמי
המשכנתא שתקבלו בפועל היא הנמוכה מבין שתי הבדיקות. מוסיפים לה את ההון העצמי, וזה מחיר הדירה המקסימלי שאתם יכולים לקנות. שחקו עם המספרים: הגדלת ההון העצמי, סגירת הלוואה או הגדלת ההכנסה נטו ישנו את התוצאה, והמחשבון מראה לכם איזה נתון מגביל אתכם ומה שווה כל שינוי.
מה חשוב לדעת לפני שמסתמכים על התוצאה
- לא כל ההכנסות מוכרות במלואן. הבנקים לא תמיד מכירים בקצבאות ובמזונות ב-100%, בעוד שהתחייבויות כמו מזונות שאתם משלמים נלקחות בחשבון במלואן. יועץ משכנתאות יכול לעיתים להשיג הכרה בחלק גדול יותר מההכנסות.
- הוצאות נלוות לא כלולות בתקציב. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי, עלויות פתיחת המשכנתא ומעבר דירה יוצאים מההון העצמי. חשבו אותם מראש עם מחשבון מס הרכישה.
- שכר דירה לא נכלל בהתחייבויות אם אתם עוברים לדירה שקניתם, והלוואות שמסתיימות בתוך שנה וחצי בדרך כלל לא נספרות.
- ההחזר החודשי הוא הערכה. 5,300 ₪ למיליון הוא כלל אצבע לתקופה של 30 שנה; הריבית בפועל, תמהיל המסלולים ותקופת ההלוואה משנים את המספר. בדקו תרחישים במחשבון ההחזר החודשי, ואם כבר יש לכם דירה ספציפית בראש, השתמשו במחשבון המשכנתא המקסימלית.
- גיל, ותק תעסוקתי והיסטוריית אשראי משפיעים גם הם על האישור. המחשבון לא מחליף אישור עקרוני מהבנק.
יצא לכם תקציב נמוך מהדירה שאתם רוצים? לא תמיד זה סוף הדרך. איחוד הלוואות, הכרה בהכנסות נוספות או הלוואה להשלמת הון עצמי יכולים לשנות את התמונה, וזה בדיוק מה שאני בודק בפגישה הראשונה.
