מס רכישה: מדרגות, פטורים וחישוב

מס רכישה הוא אחד הסעיפים הגדולים ביותר בעסקת דירה — ואחד הסעיפים שהכי הרבה רוכשים מגלים מאוחר מדי. בניגוד לתחושה הרווחת, זה לא אחוז אחיד על מחיר הדירה אלא מדרגות: כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור אחר, וההבדל בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת הוא דרמטי — לעיתים פי שישה ויותר. במדריך הזה נפרט את המדרגות המעודכנות, נראה חישוב מספרי מלא, ונסביר את הכללים למשפרי דיור ואת ההנחות שמגיעות לחלק מהרוכשים.

מה זה מס רכישה ומתי משלמים אותו?

מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש (להבדיל ממס שבח, שמשלם המוכר) על רכישת זכות במקרקעין. הוא מחושב לפי שווי העסקה, ויש להצהיר עליו לרשות המסים תוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם.

נקודה חשובה לתכנון: מס הרכישה אינו חלק מהמשכנתא. הבנק ממן את רכישת הדירה, לא את המס — ולכן המס צריך להיות מכוסה מההון העצמי שלכם. זו אחת הסיבות השכיחות לפער בין התקציב המתוכנן לתקציב בפועל. הרחבנו על כך במדריך כמה הון עצמי צריך למשכנתא.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

המדרגות הבאות חלות על רוכש דירת מגורים יחידה שהוא תושב ישראל. חשוב לדעת: הסכומים הוקפאו ואינם מתעדכנים מדי שנה — הם חלים ברצף מ־16.1.2025 ועד 15.1.2028.

• עד 1,978,745 ₪ — 0% (פטור מלא)
• 1,978,745 – 2,347,040 ₪ — 3.5%
• 2,347,040 – 6,055,070 ₪ — 5%
• 6,055,070 – 20,183,565 ₪ — 8%
• מעל 20,183,565 ₪ — 10%

המשמעות המעשית: מי שרוכש דירה יחידה בשווי של עד כמעט שני מיליון שקל — לא משלם מס רכישה כלל.

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת

רוכש שכבר מחזיק דירה משלם משיעור הרבה יותר גבוה, וללא מדרגת פטור — המס חל מהשקל הראשון:

• עד 6,055,070 ₪ — 8%
• מעל 6,055,070 ₪ — 10%

שימו לב — זו הוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. אם היא לא תוארך בכנסת, שיעור המס על דירה נוספת צפוי לרדת החל מ־1.1.2027. נכון למועד כתיבת המדריך טרם נקבעו המדרגות החלופיות, ולכן מי ששוקל רכישת דירה להשקעה בסמוך למועד הזה — כדאי שיבדוק את המצב העדכני לפני החתימה. פרטים נוספים בעמוד דירות להשקעה וקנייה מקבלן.

דוגמה מספרית: אותה דירה, שני רוכשים

נניח דירה בשווי 2,800,000 ₪.

רוכש דירה יחידה:

• על החלק עד 1,978,745 ₪ — 0% = 0 ₪
• על החלק שבין 1,978,745 ל־2,347,040 ₪ (368,295 ₪) — 3.5% = 12,890 ₪
• על החלק שבין 2,347,040 ל־2,800,000 ₪ (452,960 ₪) — 5% = 22,648 ₪
• סה״כ מס רכישה: כ־35,538 ₪

רוכש דירה נוספת: 8% על מלוא השווי = 224,000 ₪.

ההפרש בין שני הרוכשים על אותה דירה בדיוק הוא כ־188,000 ₪. זו הסיבה שסטטוס "דירה יחידה" הוא אחד המשתנים המשמעותיים ביותר בעסקה — ולמה כדאי לבדוק אותו לפני החתימה ולא אחריה.

משפרי דיור: החלון למכירת הדירה הקודמת

מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן קבוע:

• רכישה מ־1.6.2025 ואילך — 24 חודשים למכירת הדירה הקודמת.
• רכישה בין 1.6.2023 ל־31.5.2025 — 18 חודשים (הוראת השעה שהייתה בתוקף באותה תקופה).
• רכישה מקבלן — 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה.

שימו לב: החלון הוארך מ־18 ל־24 חודשים לרוכשים מיוני 2025 — מקורות רבים באינטרנט עדיין מציגים את המספר הישן. אם החלון מוחמץ, מדרגות דירה יחידה נשללות רטרואקטיבית והעסקה מחויבת מחדש לפי מדרגות דירה נוספת, כולל הפרשי הצמדה. הרחבנו על התכנון הנכון בעמוד דירה חליפית ומשפרי דיור.

הנחות ופטורים

• עולה חדש — זכאי למדרגות מוטבות במסגרת תקנה 12א, החלות על דירת מגורים יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪ ו־0.5% עד 6,055,070 ₪. ההטבה ניתנת בחלון שבין שנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, ואינה חלה כלל על דירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪.
• נכה, עיוור ונפגעי פעולות איבה — שיעור מופחת של 0.5%, בכפוף לרכישה למטרת מגורים ולהוכחת מגורים בפועל בנכס. ההטבה מוגבלת במספר הפעמים.
• בני משפחות שכולות — זכאים למסלול הטבה דומה בשיעור 0.5%.

ההנחות אינן ניתנות אוטומטית — יש לבקש אותן ולצרף אסמכתאות. במקרי גבול כדאי להיוועץ לפני ההצהרה ולא אחריה.

איך מחשבים ומה כדאי לעשות לפני החתימה

רשות המסים מפעילה סימולטור רשמי לחישוב מס רכישה, שמאפשר לחשב את החבות המדויקת לפי מועד העסקה וסטטוס הרוכש. לחישוב מהיר ונוח אפשר להשתמש גם במחשבון מס הרכישה שלנו.

לפני שאתם חותמים, שווה לוודא שלושה דברים: שסטטוס "דירה יחידה" שלכם ברור וניתן להוכחה; שמס הרכישה מתוקצב מתוך ההון העצמי ולא מהמשכנתא; ושלוח הזמנים למכירת דירה קודמת, אם יש כזו, ריאלי. שלושת אלה יחד קובעים כמה באמת תצטרכו להביא מהבית. אם אתם בתחילת הדרך, כדאי להתחיל מהמדריך משכנתא לדירה ראשונה.

אין באמור ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או שיווק משכנתאות, ואין בו המלצה לפעולה. הנתונים נכונים למועד הפרסום (יולי 2026) ומבוססים על הוראות הביצוע של רשות המסים; מדרגות המס, ההנחות והמועדים מתעדכנים מעת לעת ועשויים להשתנות. לחישוב מחייב יש לפנות לרשות המסים או ליועץ מס.